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詩意的棲居(二)——從阿爾卑斯山到西塘
2013-1-16  字體:[]


目前中國房地產市場日漸成熟,旅游地產正以其巨大的社會效益及升值潛力日益受到房地產開發企業及消費者的高度關注。特別是在國內房地產業出現結構性調整的關鍵時期,旅游房地產無疑為解決目前地產開發商的困境指出了新的發展點。

 [世界范圍的興起]

旅游房地產發源地始于法國地中海沿岸,本世紀初,地中海沿岸開發了大量的海濱別墅,歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時間地中海成為歐洲的度假中心。


阿爾卑斯山腳下的"白珍珠"木屋度假村

60年代,法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售(即出售以酒店為主的物業使用時間段)的方式招攬客戶,標志著旅游房地產市場的開始。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅,將旅游房地產市場推向了高潮。這樣一種方式逐步向全世界拓展,正在形成一種旅游房地產業的概念。

 關于旅游地產的討論比較多,但對于旅游地產的概念如何界定,業界仍然存在不少分歧。目前市場上比較認可的一種觀點認為,旅游地產包含四類:

第一類:旅游景點地產——主要指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產;

第二類:旅游商務地產——主要指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯空間;

第三類:旅游度假地產——主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產,如度假村、產權酒店等;

第四類:旅游住宅地產——主要指與旅游區相連接的各類住宅建筑。投資休閑與休閑度假是兩種主要不同的營銷模式。

時權與產權分別代表了兩種不同的營銷思想與營銷對象。在目標客戶群的定位上:時權強調的是休閑便利;產權強調的是投資收益。

[中國式發展]

作為旅游業和房地產業兩大被高度關注的產業結合——旅游地產,近年來發展迅速。隨著人們生活水平的提升,休閑度假的生活方式已經為世人所接受,為旅游地產快速發展提供了巨大的消費客流和群體。要保證旅游地產的不斷發展和成熟,就要抓住它的特點。目前我們在旅游地產的實踐上剛剛起步,對旅游地產開發進行深入研究具有重要的意義。

旅游地產項目具有開發量不大、但設計施工周期長的特點,前期的策劃與規劃是否專業和符合市場,將直接導致項目開發的成敗。對國內旅游地產已形成的五種開發模式進行比較,具體分析影響旅游地產開發模式的內外部因素,對所選項目進行分析,指導開發過程。

中國旅游地產的基本形式分為:
  自營式酒店
  時權酒店
  產權酒店
  時值度假型酒店
  養老型酒店
  度假村
  別墅
  旅游景觀住宅。

旅游地產的特點,就是利用旅游資源,將地產產品升值,形成消費吸引力。旅游資源分兩大類:一是旅游區自身的景觀設施資源,二是旅游區帶來的人流及投資資源。


[西塘項目]

西塘古鎮是風景區,歷史悠久且有著較高的歷史和文化價值,地段內也有大量較適合水鄉建筑的水面,有著得天獨厚的自然資源。再加上多年來各級政府和業界的大力扶持,江南小鎮的旅游產業在業內可謂名聲不菲。但是高端旅游酒店和度假產品基本為空白,商業旅游地產要如何?;び肟⒐耪??如何使其獨具特色又填補空白?這需要我們進一步去研究,學習這一新的領域和課題。

目前,我公司取得的西塘項目地塊開發相對落后,但其自然水資源非常好,河道系統和水系資源保留較為完善,留存下的水系還是非常難得的。

由于古鎮建筑與普通建筑相比有一些不同的特性及美學特征,因此規劃時我們需要從中西方對山水觀的不同看法做一些分析。通常,東方比較尊重自然,注重因勢利導自然天成;西方則更習慣于以自我為中心,強調對自然的征服和改變。


我們應該結合項目的具體特點,提出自己的規劃指導思想,展現古鎮的景觀特色,強調和諧共生的生態環境。同時,要大膽地融入現代建筑的語言和特色,借以打破古老和傳統思維及建筑語言對其的束縛和制約,使其具有中國傳統建筑的神韻,同時不乏現代建筑語言的亮點,來詮釋對古鎮的包容和理解。項目組對西塘項目的策劃和任務書、容積率等提出了一些具體指導原則,尊重原始地形并加以合理的利用改造,因水借勢。


從道路系統而言,這一地區地勢平坦,但仍然較為復雜。首先應考慮道路隨水就勢,盡量沿水系布置,減少道路的分級層次。一般商業+民居客棧區,強調道路分等級,較好地控制交通流量,在酒店和度假會所區則提出減少道路分級層次,以保證其私密性,除通過性和聯絡各組團為主的主干道外,其他道路都減少分級層次,分級道路適當調小,對綠化景觀系統有較好的布置空間原則。


由于該地區水系較多,規劃設計方案著重體現了其小橋流水的特色,并提出一些建議和生態建筑環境?;ご朧?。建筑本身強調生態環保性,建筑單體沿原有地形地貌,減少對氣流風向的影響。同時對于植被部分,我們采取了一些具體措施,如雨水的收集排放,原有自然雨水排放與人工排放系統的結合,對原有河道的梳理和位置規劃等。道路基本沿水勢布置,每一棟房屋都有較好的景觀,且有比較自然的效果。


西塘古鎮面積1.1平方公里。古鎮延續著街依河而建、民居臨河而筑的風格,充分體現出"小橋、流水、人家"的江南水鄉古鎮風貌。是一座生活著的千年古鎮,以橋多、宅弄多、廊棚多而聞名于世古鎮歷史?;で欄皆諶踔饕恿韉慕徊嬋詼?,形成十字形的空間形態

西塘地塊面積4.13公頃,容積率0.8,擬建建筑面積3.3萬㎡,在對項目的背景和現狀情況深入分析后,認識到該項目與一般地產開發項目有明顯區別,如何協調政府開發目標、生態旅游資源?;ひ約暗夭炭⒗嬤淶拿?,是設計中面臨的重要挑戰。


首先從整體規劃分析,西塘項目以旅游觀光為主,帶動商業、住宿、遠郊區度假休閑等消費項目。該項目交通狀況較好,是距離上海最近的古鎮,距離上海、杭州、蘇州都在100公里以內,一小時車程即可到達。而從21世紀旅游市場發展趨勢來看,不帶孩子的伴侶旅游比重將加強,觀光型旅游將向保健、康樂型休假、體驗式旅游發展。在分析大的邊界條件后,我們決定將地產生態旅游度假和生態,商業產業配套相結合形成一個產業鏈,規劃構思為三大板塊:商業+民居客棧50%,特色酒店25%,度假會所25%的風景旅游度假區。

根據其市場定位,提出避免與周圍競爭,盡量挖掘本地區旅游特色,根據現有情況著重發展田園度假、生態度假、生態養生等度假方式的方針,目標客戶主要為上海及周邊地區,同時面向全國各地來南方享受小橋流水、別樣人家的客群,使房地產的開發效益與風景區生態環境?;?、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合,實現經濟效益與社會效益,環境效益的統一完勝。

準確定位,注重文化內涵并避免在這一區域在產業與項目結構上的雷同,努力發揮旅游性這一自身的獨特優勢,將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環境等因素,圍繞功能目標整合到開發項目中去,樹立"旅游化房地產"的全盤思想,培植獨特的優勢,并注意挖掘文化內涵。文化性主要通過項目的創意、服務的功能、承載的內容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環境與意蘊來展現。


創新意識在房地產開發中至關重要,要在借鑒世界房產開發設計經驗的基礎上,體現中國特色的文化傳統、結合當地的自然、人文資源進行項目開發與建設。

西塘項目建成后,良好的自然環境、博物館、商業街、大宅院等游玩景點,對面歷史?;で奈幕瘴?、渾然一體的水景、雅致的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、河畔休閑區、考慮周全的配套服務設施,將大大增加對游客的吸引力,延長了消費滯留時間,提高了消費水準。

雖然國內旅游地產伴隨房地產市場已經具有近10年,但規模性、多渠道置業流不充分,特定地區間的旅游地產置業人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產消費意識較低有關,另一方面原因在于旅游地產產品類別和服務方式較少,推廣不足。同時旅游地產開發模式逐步豐富,創新型產品、配套服務需求更加豐富現今旅游地產出現多種開發模式以應對差異化的置業需求,其中以產權酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產權的消費模式轉換、商務型與度假型旅游地產模式等將逐步發展起來。旅游地產的租務需求所引致的對經營配套、服務等要求也越來越高。

我們的定位和模式是對周邊景區功能的延伸和補充——

對游玩西塘景區的游客而言,歷史?;で吧桃倒何錆退暗瓤墑游糜位疃囊徊糠?,成為旅游功能的延伸;商業房產為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能,觀光之外的所有活動都可以在此項目區內進行,游客可以以此為據點,停駐幾日游玩周邊景點;

對度假的游客而言,此項目區提供了內容豐富、便利的功能服務,可選擇在此娛樂、購物消費、住宿,通過此模式的預想和設計,項目區填補了住宿和旅游休閑購物以及高端會所的空白,與周邊景區形成了共贏的關系。

  

提升環境質量:優越舒適的旅游環境是該項目的首要賣點,此模式對環境打造的投入和環境?;ひ蠛芨?。從景觀打造,水治理,綠地,廣場面積,容積率,建筑風格、環保設施、污染整治、項目區內人的環境?;ひ饈兜日逕隙加邢嚶Φ墓娑?,以做到整個環境的提升。

旅游與商業結合形成了"旅游商業地產"的概念,這實際上非常普遍,比如;商業步行街區(北京王府井、上海豫園、新天地、南京夫子廟、成都春熙路等),開放式風景休閑區(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮古街區(麗江、大理、鳳凰、平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等);民俗民族風情街區(陽朔西街、昆明回族餐飲街等)。我們要在借鑒各地成功模式的同時,創新出我們自己的西塘范兒。


目前旅游業發展持續升溫,加之國家促進旅游及房地產業的政策法規相繼出臺,市場運營也初露端倪。中國的旅游地產正處在青春期,正要進入快速發展的階段,現在有許多新概念已經開始萌發,在未來的數年內我國旅游地產領域發展前景廣闊,旅游與房地產橫向結合的創新模式必將帶來旅游與房地產業的美好明天。

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