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調控期杭州住宅市場分析與預測
2013-1-16  字體:[]

杭州市真正意義上的房地產開發始于1993年,至今可分成四個歷史波段:1993年-1995年的初步繁榮期,1995年-1997年的平穩調整期,1998年-2004年的增長繁榮期,2005年至今的三輪宏觀調控期。本文著重闡述當前的調控期,其他三個階段,詳見公司博客。

真正意義上的房地產開發是指由企業進行房地產投資開發和建設,通過市場銷售的行為。這種具有商品屬性的住宅,即稱為"商品房"。

近幾年,抗通脹占據了中國政府經濟決策的大部分議程,為此,政府動用利率、準備金率、匯率"三率齊發"。在此期間,房地產調控舉起大旗,限價、限購及房產稅接踵而來。在調控常態化的大背景下,房地產問題已經演變成一個宏觀問題,房地產運行情況與經濟發展關系密切。一般來說,影響房地產市場的幾個宏觀變量主要有GDP、CPI、M2及利率。

(1)GDP與房地產市場

近些年中國經濟的快速發展,房地產投資作出了舉足輕重的貢獻。2011年作為"十一五"和"十二五"計劃的銜接期,也是著力轉變經濟發展方式的初始之年,雖然調控政策對杭州市房地產市場產生了不小的影響,但是目前杭州城市化率為62%;而市政府最新統籌計劃2015年杭州要達到75%的城市化水平,近13%的空間意味著杭州面臨著城市化進程加速的發展時機,也意味著"十二五"期間杭州房地產業面臨著強大的基礎支撐,房地產業仍將是推動經濟增長的一支重要動力。

2012年國家對房地產市場的調控的決心將不會發生改變,其增長速度可能會有所減緩,但是GDP對房地產的依賴程度仍難以弱化,地方政府的財政收入嚴重依賴土地收入的結構難以改變,房地產市場與GDP的穩定增長可能是2012年的主旋律。

(2)CPI對房地產行業的影響

房地產價格上漲對CPI既有傳導效應,又有溢出效應,其作用的結果如何主要視何種力量占據主導地位。一般而言,在經濟狀況向好,人民可支配收入持續增長的宏觀經濟大環境下,傳導效應為主要作用方向,其結果為房地產價格的上漲亦帶動CPI的上漲。高CPI對房地產價格也有兩方面的作用趨勢,在刺激投資性需求的同時,對自住性需求亦產生抑制作用。在目前中國火熱的城市化進程中,房地產價格主要是在需求推動下由供需決定的,且其上漲可能是不可逆的。高CPI對房地產價格一定程度上還有促進作用。

  數據來源:杭州市統計局

2011年11月杭州市CPI環比下降0.4%;同比上漲4.1%,較上月回落1.3個百分點;1-11月平均上漲4.8%,較前10月平均漲幅回落0.1個百分點。今年以來,全市居民消費價格指數持續上行,6-10月連續5個月漲幅都在5%以上。盡管受同比基數抬高、翹尾因素減弱、農產品價格回落、信貸收緊等因素疊加影響,11月全市物價漲幅繼續收窄,但物價總體水平仍處在較高位,臨近春節價格再次沖高的可能性不能排除,新漲價因素的影響又難以預料,這使得市場價格短中期潛在的上漲壓力仍然存在,其后續走勢值得密切關注。相比對樓市調控下調房價的擔憂,購房者更擔心貨幣的購買力下降,因此房地產成為居民投資的重要選擇。

(3)M2、調控與房價

從M2與房價關系可以看出,杭州市對調控反應比較明顯。當沒有調控的時候,杭州市房價與M2基本上是同步上漲,2008年由于金融?;撓跋?,四季度房價有所回落下跌,但經歷了2009年的復蘇,房價又呈現出上揚趨勢。在2010年4月份一系列調控政策推出后,杭州市房價沖高的態勢回落,房價上漲有所停滯。而在2011年經歷了"新國八條"、限購限貸等諸多調控政策以后,杭州市房價下跌趨勢明顯。

對一線城市和沿海二線城市而言,調控的作用將大于M2的作用, 2011年初信貸額度的增長能夠對房地產行業形成短期利好,為市場成交量的提升提供信貸支持,但是商品房市場出現成交反彈、房價報復性上漲的可能性極小,原因就在于中央對于調控的決心絲毫沒有動搖。

從近年來的情況來看,2007年連續加息六次,并未改變房地產市場上升的走勢;2008年的五次降息同樣沒有改變市場銷量下滑的趨勢。由于CPI上漲壓力較大,2011年以來經歷了兩次加息,但是這兩次加息不同以往,這兩次加息是伴隨著房地產調控政策而出,表明了國家對房地產調控的決心,不僅加重了市場上觀望的氣氛,更使開發商的資金鏈進一步緊張,2011年的加息對房地產市場影響頗大。

數據來源:cric2012,中國人民銀行

綜合來看,近幾年杭州市場上剛性需求仍將占主導地位。雖然調控政策在一定程度上抑制了投機、投資需求,限制了外資進入國內房地產市場,但是,由于市場需求仍存在,在通脹及人民幣升值背景下,房地產仍是較好的投資選擇,只要房價進一步趨于合理,剛性需求仍將得到釋放。下面從杭州市場的開發體量、供求關系以及價格走勢具體展開,得到佐證。

開發體量

從上二張圖可以明顯的看出,05年開始,雖然杭州的房地產施工面積逐年增加,但是增加幅度趨緊,而且竣工面積卻起起伏伏,一方面跟樓市調控密切相關,一方面也是政府的高地價,低利潤影響了開發商的開發積極性。

供求關系

從2006年到2012年供應成交走勢可以明顯的看出,2009年以前,杭州樓市處于供不應求的狀況,2010年由于政府加大了調控力度,轉變成了供過于求的態勢,在2011年表現的尤為明顯。

價格走勢

從2006年到2012年成交價格走勢可以明顯地看出,2010年以前,杭州樓市成交價格一路高漲,在2008年小幅下跌后,2009年再次大幅回漲,而從2010年至2012年近三年時間內,杭州樓市一直處于價格下跌態勢。"以價換量"成為杭州樓市的主旋律。

總論

政策走勢預期

2012年國家仍然延續上年度的公民福利政策之路,房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前,城鎮住房剛性需求根本不會逆轉,房地產業也絕對不會崩盤,商品房開發商確實難,商品房價格漲也難,降也難。保障性住房批量上市那一天,就是房地產業政策松動的光環,要等到明年乃至后年,2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻,為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

市場走勢預期

(1)堅持對房地產市場結構優化調整的同時,不放松保障房建設

商品住宅供給結構逐漸向小戶型偏移。從整個2012年杭州市場的成交情況不難發現,高端住宅在限購政策的強勢打壓之下量縮明顯,故而全年住宅成交結構已經開始向小戶型轉移,這雖然更多的是出于控制總價的目的,但在未來幾年由中國國情決定的供應結構轉向將會表現愈加明顯。中國城市化進程加快的國情導致大量剛需客的存在,而計劃生育政策又導致國內的家庭結構勢必會向小發展,市場大量的需求點應當是存在于小面積住宅。整個房地產行業將會在本輪調控中出現一番新的格局,這一點同樣適用于房地產的開發。過去因為市場面好,不管什么樣的產品都有客戶買賬,而經過這一輪的政策調控后,房產只漲不跌的神話已經打破,未來行業開發更多的是拼產品和客戶需求的契合度,市場需求的轉變將會導致供應結構的轉向。

 保障房建設量雖有所減少,但理論上竣工量要超越2011年。從中央對2012年保障房硬性指標700萬套來看,雖然建設量相對于2011年的1000萬套有所減少,但實際要求竣工量并不低。而2012年對地方政府的考核指標也已從保障房的開工量轉移到竣工量的完成情況,這雖然很好地避免了保障房光開工不建設的局面,但其中難保地方政府為完成業績指標粗制濫造的情況發生,保障房建設體系的相關監督政策還有待完善。但不可否認的是,從近兩年政府對保障房建設的重視程度來看,高房價問題已經不僅僅是房地產行業的問題,而已經逐漸上升到社會民生層面,就這一狀況來看,保障房的建設將會是一個長期的、持續過程。其對商品房市場的分流作用現階段還不明顯,有待日后檢驗。日前,浙江省政府與國家保障性安居工程協調小組簽訂的《2012年住房保障工作目標責任書》顯示,浙江省2012年開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共14.13萬套,其中新增廉租住房0.29萬套、公共租賃住房5.3萬套,新建經濟適用房1.35萬套、限價商品住房0.6萬套,城市棚戶區改造6.25萬套,林業棚戶區改造0.16萬套,墾區棚戶區改造0.18萬套。根據目標責任書,2012年我省竣工保障性住房、棚戶區改造住房共6萬套,新增發放廉租住房租賃補貼0.37萬戶。隨著保障性住房的大規??そㄉ?,以及中央加大對保障性住房竣工率的考核力度,保障房的規模效應將逐漸突顯。

(2)商辦用地大量出讓的同時,項目競爭壓力不容小覷

2011年在政府嚴厲的房價調控政策下,樓市成交低迷,多數開發商資金鏈吃緊。面對融資受阻、資金回籠變慢且減少,而地價巋然不動的市場行情,開發商拿地積極性下挫,拿地謹慎。而土地市場的低迷行情致使地方政府土地出讓金大幅減少,直接影響地方財政收入,在宅地無溢價的情況之下,地方政府直接將目光轉向商辦用地。

住宅市場的低迷正是商業地產的機遇,這一點在2011年表現得尤為明顯。住宅限購時代,商業地產創下了不俗的銷售業績。 同時,地方政府在面對土地流標現象日益嚴重、土地出讓金大幅縮水的形勢下,隨行就市,逐步減少了住宅用地的推出,市場供應轉向以商辦屬性為主的土地,這種情況通過對2011年杭州主城區已成交土地情況的梳理可以得到證實。2011年全年成交土地59宗(不含工業、公建用地),其中純住宅用地只占6宗,住宅、商服用地占16宗,辦公、商服用地37宗,占成交土地總量的62.71%。此外,從杭州主城區第三期《讀地手冊》也可以看出這一趨勢。第三期《讀地手冊》共推薦28宗地,其中,商服用地17宗,土地面積872畝;住宅用地11宗,土地面積714畝,商服用地依舊占據較大比例。

因此,在2011、2012年整個商辦用地出讓成主流的時代,造成的結果將是未來三年內商辦類項目迎來巨大的競爭壓力,而住宅市場同樣沒有優勢,前期住宅用地溢價偏高,成本競爭力弱。根據近3年杭州出讓土地的梳理情況來看,未來三年杭州市場各類別項目所面臨的競爭壓力也不會小。

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