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我與天鴻共成長——訪北京公司副總經理虞暉
2013-1-16  字體:[]

【采訪札記,并結語】

2008年初,我正在籌備《天鴻》內刊第5期。一位比我年長、但卻陌生的面孔主動交給我一篇稿件——詩歌《回家》。作者:虞暉。

當時仍是創刊初期,稿源不多,詩歌更少,所以一下子就記住了這個名字。從標題和內容上看,這位當與天鴻頗有淵源。

轉眼4年過去了,因為當年那篇稿件,我與虞總早有君子之交;但因為業務領域的不同,交集較少,總是看到他來去匆匆的身影,但卻一直沒有更深入的交流。

此次走進一線是個很好的契機,不僅讓我了解到虞總的故事,也看到天鴻十多年來一脈相承的精神。

北京,是本次采訪的最后一站;虞暉,是本次集中采訪的最后一位嘉賓。同在大本營,北京公司承擔著天鴻地產更多的責任和使命;虞總則帶領他的團隊,正在不懈奮斗,力爭取得更好的成績。

回顧2個月來陸陸續續的走訪,無拘無束的聊天,曾經感覺虛無縹緲的天鴻精神和價值觀,正在通過一個個真實的故事、一段段真摯的剖白、一次次真心的分享,變得清晰、可感起來——

對事業的思考、對工作的執著、對伙伴的理解、對員工的關懷,共同鑄就了天鴻地產的基業,讓"與你分享美好未來"這一核心價值觀是務實的、有參照的、觸手可及的;營銷的創新、財務的穩健、前期的艱苦、工程的辛勞、客戶服務的無微不至、行政工作的默默無聞……點點滴滴詮釋著"把事情做好"的企業愿景。集腋成裘,聚沙成塔,無數個天鴻人無怨無悔的奮斗,匯聚成天鴻地產輝煌的基業;相應的,天鴻地產也給予了我們每個人成長的機會和平臺。

作為壓軸采訪,以"我與天鴻共成長"為題,相較于其他精心雕琢的題目,未免有些平淡;但是縱觀所有的采訪,以及虞總的個人成長,又非它不能概括之。同時還兼有一份期冀——望天鴻地產擁有更加美好的明天,得以與每一位天鴻人共同成長!

我現在經常對下面的孩子們推心置腹、語重心長地說,任何工作對你們來說一定是一筆財富,而且你現在看來很困難的事情,如果經過你的努力克服了它、度過了它,那么今后很多事情就不在話下了,并且會帶給你一些巨大的改變。

我們要通過每一個工作辦事的細節,讓對方覺得你這個人還可以,覺得這個人說話干事是可信的。通過對我們這些經辦人人品的了解及信賴,使管理者對你這個項目和公司有了了解和信賴。

前期工作是一項很有挑戰性的工作,要面對各種不可預見的情況,要想辦法,不怕苦難,有堅定的信念,有良好的品行。作為一個人的成長,經歷一些挑戰性的工作很重要。

雖然沒有獲取項目,但是不能否認你的工作是沒有進步的;不是你的每一次研究都會獲取項目,但正是因為你的研究沒有獲取項目,才決定了你要不斷的去進步、去提升;通過你的每一次研究、拓展、測算、寫報告,你的專業度必然提高,你的知識積累必然更加豐富。

2011年一季度,萬象新天住宅樓盤幾乎清盤,成功避過了這次房地產大調整——這既保證了公司銷售利潤的最大化,也保證了產品存量和去化之間的比例風險。取得這個結果,就是因為我們跟住了市場,了解到市場真正的、哪怕是細小的變化,然后進行及時的決策調整。

萬象新天實現住宅銷售總額將近15億元,應該說創造了天鴻地產的歷史,是一個標志性的、成功的飛躍點!雖然項目結案了,但是它在北京市和房地產行業里,不管是產品、營銷還是公司品牌,都取得了不錯的口碑和效應。

如果把常營三區商業的招商、談判、設計、規劃等各種手續的辦理,比喻成前期和營銷的大會戰,那么青年路項目的安全、順利轉讓,則應該比喻成一次快速、漂亮的殲滅戰。

我的成長

1991年我一畢業就來到北京市房地產開發經營總公司一分公司,當時是北京市唯一的房地產開發行業青年突擊隊。原本才20多人,加了20個學生,就這40多人,領導職工年齡相仿,大家意氣風發,不計報酬,不計名利,同時承擔了兩個小區(虎背口、東花市和松榆里、雙龍南里)近80萬平方米的開復工面積。

我挺感謝那個團隊,那個年代。我們這一撥人,當時就是剛從學校畢業出來的一群孩子,然后在短短幾年里,公司賦予了很多工作任務?;贗房?,雖然當時很難,但對我們的成長是必不可少的、很重要的過程,不僅專業知識、辦事能力得到迅速提高,而且樹立了正確的價值觀、無私的企業奉獻觀和嚴謹務實的工作作風。

2000年到2007年,我在圓方設計公司8年,不僅繼承了天鴻地產的勇于開拓、不畏困難的工作作風,還因為走上了領導崗位而提高了領導意識和管理團隊的能力;因為在設計公司我主要負責市場開發、經營管理,所以更具有了強烈的市場意識和競爭意識。

我對這個企業真的是充滿感情,2007年底,一個偶然的機會,我向柴總要求回到這個團隊,中間雖然離開了8年,公司人數、周圍的同事有了很大變化,也許是血液中深刻地融入了企業文化的精髓,我沒有一絲陌生的感覺。公司里很多人也了解我的品行作風,我也對各位領導、很多同事的習慣有一些了解。所以在很短的時間里就磨合得很好,獲得了領導和同事的認可。

現在的年輕人和我們那時候不完全一樣,包括對奉獻的理解,對工作的理解,對報酬的理解。我們當時相對簡單一些,大家在一個團隊里,不分工作等級層級,對工作真的是毫無保留的奉獻,任勞任怨。

現在的社會也在變,現在的孩子受到周圍很多社會現象的影響,所以我認為現在的社會必然造成現在這一代人跟我們那代人不一樣,這也是正常的,我們不能要求他們一定跟我們一樣。我只是說回頭看,真的很感謝那個年代賦予我們當時的那個經歷,付出不計回報,工作干得多,真的是一種財富,不管是工作上的財富、精神上的財富,還是人生閱歷的財富。說得再大一點,有時候跟同行朋友聊天,共同的感受是我們這一代,三四十歲的人,真是趕上了這個行業發展的好時代,同時趕上了一個好的企業團隊。

成長的分享

前期的"前期"

1991年我剛工作的時候在工程口,那時公司的部門設置不齊全,人手又少。當時前期需要人,馬總就把我調過去了。從那時候起,就確定了我的——往大說叫"人生軌跡",說小一點叫"職業生涯",我的情商培養、性格培養,都是從那時候開始的。我上學的時候相對內向一些,周圍的人想象不出我會發展成一個做前期的人、做公共關系的人。因為工作中我們必須要面臨、必須要去解決,所以人是可能發生一些改變的。我現在經常對下面的孩子們推心置腹、語重心長地說,任何工作對你們來說一定是一筆財富,而且你現在看來很困難的事情,如果經過你的努力克服了它、度過了它,那么今后很多事情就不在話下了,并且會帶給你一些巨大的改變。我說這些,就是希望通過我自身的成長經歷,給他們帶來一些成功或者不成功的分享。

90年代的"前期"工作跟現在的"前期"不完全一樣,那時候開發項目主要是集團公司計劃下發的,所以不存在項目拓展、項目定位的工作。當時的前期工作主要是證照手續的辦理、設計管理和設計圖紙的各項審批,主要面對的是政府各級職能部門和行業各項審批機關并要求通過工作,與他們保持良好的關系。

我認為,前期工作事一項極具挑戰性的工作。因為除了對各項規劃政策、設計審批流程的理解和把握,為己所用;更重要的是要與各種管理者的溝通和交往,即與人打交道的能力。比如同樣的事情,分不同的人辦理,或者說不同的話,結果可能就不一樣。

"跑規劃",從字面上看"跑",就意味著這項工作是一項高度緊張、對時間要求極強的工作。規劃意見書、方案復函、初設審批、施工圖審查、人防、消防、環保、交通、園林、配套;用地許可、規劃許可、施工許可、預售許可……一個房地產項目的成功開發,前期各項審批多達幾十項。我們當初的前期部算上馬總,也就兩三個人。因為咱們公司對手續辦理的時間要求都特別嚴格,對房地產行業來說,時間就是資金成本,就是銷售效益。所以,我和馬總經常是在規劃管理部門軟磨硬泡,苦口婆心,用我們的執著和真誠打動對方。別的公司一般十幾天才能完成的審批流程,我們幾天內就能完成,有時甚至上午送件,下午取件。

當時公司在建國門辦公,北京市建筑設計研究院在南禮士路,規劃局也在南禮士路。我當時跟著馬總,騎著車,車后座捆著圖紙——經常捆著十捆八捆的圖紙——往返于建國門和南禮士路之間,也算是長安街一景了。如果圖紙設計有問題,再從目的地騎回來,經常有一天騎幾個來回的可能。那個圖也不太好捆,一整套施工圖一次發10捆,捆不好就會從自行車后座上散落掉下來,在長安街上,真的很狼狽。但現在想起來,也是挺有意思的回想,那時什么苦都吃過。

細節體現境界

這項工作不僅需要我們腿勤、嘴甜,不怕辛苦,更需要真誠、人品和情商。

跟各級政府管理部門的溝通,既是情商的溝通,也是情商的培養。我們要通過每一個工作辦事的細節,讓對方覺得你這個人還可以,是一個實在的人,覺得這個人說話干事是可信的。通過對我們這些經辦人人品的了解及信賴,使管理者對你這個項目和公司有了了解和信賴。所以人家也會理解咱們、配合咱們,盡快把一些事、一些技術環節把握好,審批好,盡快把手續辦好。我覺得作為前期,這是一個很難得的境界。

記得有一次,我到一個政府部門辦事。人家就說了一句"為了你們的事,忙得都沒時間看病了",我就趕緊說,您把藥名寫下來,我去幫您拿藥吧。我記得是中藥,我們去了幾個醫院和藥店,用最短的時間把藥配好,然后給人送過去?;褂幸淮問且桓齦涸鶘笈耐疽蛭峒?,人家當時很簡單一句話,問咱們能不能借一輛卡車,幫他們搬家——那時候沒有太多搬家公司。我那時候一是年輕,再一個還算實在,而且公司也要求我們盡量處理好跟政府工作人員的關系,多做一些事情,培養相互之間的感情。隨后,我不僅借了車,還從工地上借人,自己也參與了搬家,跑上跑下,搬這搬那。我覺得通過很多小事情,讓人家對你這個人的品質和品性有個認可,覺得這個人辦的事情應該也是靠譜的,那么這個目的就達到了。

還有一次,2003年北京下大雪全城癱瘓那天,開車很危險,我也是剛開車不久。但為了配合設計審批,冒雪踏冰開車4小時,把管理部門的領導從崇文門一直送到南四環。當時我沒想那么多,工作的事情是擺在第一位的,另外人家也是為了咱們的審批才加班的。現在回想起來,當時不是刻意去想到以后的事情,只是一種比較純樸的工作感情。但往往就是通過一兩件小事,就結交了一輩子的朋友。現在這些人,其實都是通過不斷不斷、一點一滴,成為很好的朋友,不僅是行業里的管理者,同時也是一個行業里的朋友。

當時在設計公司的幾年,我也是用這種堅韌的工作精神和真誠的品行,不僅很好地完成設計任務的獲取、市場的開發,還通過工作的交往,與很多甲方成為好朋友。雖然現在各自的崗位都有變化,但還是很有感情的。

所以我認為前期工作是一項很有挑戰性的工作,要面對各種不可預見的情況,包括工作內容中,包括生活交往中,想辦法,不怕苦難,有堅定的信念,有我們良好的品行。作為一個人的成長,經歷一些挑戰性的工作很重要,所以說回來,我很感謝這項工作,一是它對公司生產很重要,另外對人的培養也是一段難得的財富。

內涵的變化

2008年回來以后,前期工作已經跟2000年以前不太一樣了。現在的前期,不僅包括了證照辦理,更重要的內容是項目拓展和項目策劃。找到什么樣的項目,這個項目做什么,如何獲取這個項目,是現在前期工作的另一個重要內容。

我剛回到公司時,主要參與負責"時尚島""鳳凰嶺"和"望京"幾個一級項目的拆遷、征地、獲取,但是由于各種原因,"鳳凰嶺"到現在沒有上市及獲??;"時尚島"地塊已經上市,但由于公司對這個項目的定位和理解,沒有用更高的價格去取得,這也說明公司對獲取項目有一個價值的判斷和產品的定位。因為時尚島是商業用地,鳳凰嶺是旅游用地,所以公司在當時的情況下,需要一些產品的研究和最終實現利潤的確認。

一級開發項目以外,公司的前期拓展工作還包括通過公開市?。ㄕ信墓遙┖投妒諧。ㄗ?、合作、拍賣)獲取新的項目。但是由于這幾年資金的壓力,包括公司的一些決策,使北京區域一直沒有新的項目。這是公司戰略和和整個行業的發展變化決定的,但是我們的工作內容,通過這幾年不斷的研究和工作的經歷,已經有了進步——這也是我現在跟部門、我接觸到的一些年輕人經常說的——雖然沒有獲取項目,但是不能否認你的工作是沒有進步的;不是你的每一次研究都會獲取項目,但正是因為你的研究沒有獲取項目,才決定了你要不斷的去進步、去提升;你的每一次研究工作,其實就是你工作的一部分,是你工作必須的內容,通過你的每一次研究、拓展、測算、寫報告,你的專業度必然提高,你的知識積累必然更加豐富;至于是否獲取,這是公司決策層面的事情。對于前期項目拓展工作,大家要有一個統一的認識。

把握營銷

2008年以后,北京公司做了一些調整,我在負責前期工作的同時負責營銷。在此之前,我確實沒有接觸過營銷,但是接觸以后,我給它的定義是:營銷工作是房地產行業里最有魅力的一項工作。怎么講?因為它是最直接地接觸市場和客戶的崗位和工作,不管是工程、前期還是成本,都沒有更多地直接接觸到客戶和市場信息;只有營銷,真正地面對買房人和市場上的銷售信息。只有真正面對客戶和市場以后,你才會發現里頭的一些真實的市場情況和反映。

我們營銷人員都會自覺地做一項工作,就是"踩盤"。"踩盤"是什么意思?就是要利用你的工作時間、更多是業余時間,去看很多在售的、你關注的、區域熱點的項目。踩盤的內容,不僅是看戶型跟咱們有什么區別,好在哪兒,不同在哪兒,人家配套有什么,咱們沒有什么;還要看話述,學習說話的技巧,看人家的業務員說哪些不說哪些,再看人家的銷售道具和物料,就是印刷品、樣板間、模型,有什么可取之處;哪怕你只是靜靜地坐在售樓處看著聽著:周圍這些買房人的表情、心態,和家人反復商量的過程,是一次性購買還是做按揭,他們更關心什么房子的什么問題,每一項政策出臺對買房人的影響……都能反映出很多事情,也只有在一線才會反映出這些最真實的情況。這是一項很重要的工作內容和學習內容,在這個基礎上,才能真實判斷這個市場有沒有問題,咱們的產品有沒有價格優勢和產品優勢,進而去做一些定期的研討、判斷和決策,排出自己的價格和推盤節奏,包括產品戶型的調整、話述的調整、售樓處的完善等工作。

2008年分管營銷以后,正趕上不好的市場情況,北京公司把萬象新天大道區進行了重新的項目包裝和價格定位,選擇了更先進的營銷手段,從而得到"成功探底"。2009年,我們緊跟市場開盤9次,不斷調整價格和開盤節奏,每次價格都是根據最新的市場情況進行調整,價格逐次升高,到2010年底,單價從2008年的8000多元升到了2萬元;2010年初更是最高達到了2.5萬元,成為當地區域樓盤的最高價格;并在2011年一季度,將萬象新天住宅樓盤幾乎清盤,成功避過了這次房地產大調整——這既保證了公司銷售利潤的最大化,也保證了產品存量和去化之間的比例風險。因為如果賣得太快,公司沒有獲取價格上升的空間;如果賣得慢,可能會因為政策的變化出現產品存量的積壓。取得這個結果,就是因為我們跟住了市場,了解到市場真正的、哪怕是細小的變化,然后進行及時的決策調整。所以我認為,2009年-2010年,北京公司的住宅銷售工作做得相當出色,各項銷售數據在行業內也是名列前茅。

萬象新天項目不僅規模大,它的配套、環境、容積率、交通,到現在為止幾乎沒有可比的項目——今年年底通地鐵,里頭有十萬平米的商業(華聯商廈),有會所,北邊是高爾夫球場,1.4的容積率。像這種檔次的住宅大盤不太可能出現1.4的容積率,作為開發商來說也不愿犧牲容積率去做環境。但是咱們公司合理地做好了產品匹配,所以造就了小區的品質,在東部區域里是一個標桿產品、引領產品。

到目前為止,萬象新天實現住宅銷售總額將近15億元,應該說創造了天鴻地產的歷史;萬象新天這個項目是天鴻地產包括北京公司,一個標志性的、成功的飛躍點!雖然項目結案了,但是它在北京市和房地產行業里,不管是產品、營銷還是公司品牌,都取得了不錯的口碑和效應。

企業精神——兩次戰役

經歷這個企業20年,中間溝溝坎坎,高低起伏,人來人往,分分合合,但是企業的核心、企業發展的根基,即公司所倡導的價值觀、企業文化,都沒有變。給我印象最深的,就是幾個關鍵詞——不怕困難,無私奉獻、團結協作。

90年代,大家的報酬和待遇并不是社會上最高的,但是當時的付出一定是行業里最多的。當時只有三四十人,年開復工面積將近80萬平米,這在當時的體制下應該算是超負荷的。

雖然我剛才說的不管是前期還是營銷,需要靠個人的一些努力和專業精神以及領導的正確決策,但是這個行業里的工作真的需要公司里的各個部門和部門里的各個同事,團結協作。我認為這是行業里很重要的企業精神和職業品德。

最近北京公司做成的兩個項目,我覺得能夠很好地說明咱們的企業精神。

常營三區商業的苦與樂

常營三區商業(10萬平米)是整個萬象新天的收官項目、亮點項目,我們必須要做好。第一,我們要通過三區商業,把整個萬象新天居住區這個項目的品質做到保持并提升;第二,要兼顧社會效應,一方面是服務于當地老百姓,另一方面,咱們天鴻一直是一個講究社會效益、展現社會品牌的公司;第三,公司對這個商業項目也有利潤的要求。但是,順利實現這個項目的難度也是很大的。

第一個難點是:10萬平方米的商業。因為咱們公司沒有經歷過,沒有這樣的商業資源,做完以后是賣還是租,市場上有沒有買家或足夠的招商租戶,大家心里都沒有數。

第二個難點是:時間。2009年啟動這個項目時,公司有在規定時間結利要求的指標。倒推結利的時間要求,我們必須在2010年底前開工,意味著招商工作必然也要完成。

第三個難點是:該項目是萬象新天居住區最后一個未開工項目,因此整個居住區所有的土地、規劃、生活配套、民防、市政站點等指標,都要在這個項目中得到管理部門的復核、驗收,必然使規劃審批、方案設計工作高度復雜。

針對如此高強度、高難度的項目,我們沒有畏懼,而是分工協作,勇挑重擔。做這個項目前期的時候是前兩年,我們的技術力量還是很強的:楊曉彤是跟萬象項目全過程的、目前唯一的人員,她對整個80萬平米的前因后果非常了解;王大鵬是一個比較外向的人,他負責前期手續的辦理;祁工(祁國慶)技術經驗十分豐富;周睿是一個很嚴謹的部門經理,不管是測算、談判還是起草文件,做得都井井有條。后期,隨著工作內容的增加和變化,又增加了年輕同志蔡佳源和沈昊,都表現出了年輕人極大的熱情和積極性。

我們把整個前期工作和營銷工作做了嚴格縝密的計劃,并細分成三條線索:

第一條線索:招商、商業談判及催繳房款。

由于沒有大型商業開發經驗及資源,我們選擇了有經驗、有資源的商業策劃公司,為我們進行市場調研、策劃定位,對這個項目做了"社區型大型綜合商業"的定位。在此定位基礎上,進行招商的推薦、選擇、談判,很短的時間里,我們幾乎把北京市面可以見到的十幾家大型商家和有購買意向的投資機構都進行了談判。最終根據產品定位的匹配和合作方的實力和品牌,我們選擇了與華聯合作。根據我們辦理手續的推進,于2010年5月與華聯公司簽訂了獨家購買協議;于2011年11月簽訂正式預售合同。其中關于付款及保證條款,都是艱苦談判的結果。

第二條線索:各項規劃審批手續的報批。

其中有兩個最關鍵的節點:

第一是規劃方案復函的調整和規劃許可證的審批。這關系到這個項目的真正可實施。恰逢北京市對商業項目的規劃審批增加了嚴格的審批政策,比如層高的控制、開間大小的控制、調整規劃必須公示公證的規定等,而且過程中,市區兩級規劃管理部門都換了經辦人,對我們的圖紙審批造成了反復修改,時間滯后,其中還穿插各專業審批:民防、消防、施工圖審查。

第二是預售證、產權初始登記的辦理完成。這關系到我公司向華聯公司銷售這個商業的真正實現。

前面說過,這個商業是咱們萬象新天居住區80萬平方米最后一個未開工項目,整個居住區所有的土地、生活配套、市政站點等指標,都要在這個項目中得到管理部門的復核、驗收。咱們前面五六年80平方米的土地、配套賬難免有多有少,比如說,這個商業地塊里,按照原來的規劃指標就應該有郵局、銀行分理處、菜市場、垃圾站、派出所、綜合服務、會所等,其中有的配套我們做了大量的解釋工作,要還建給朝陽區,有的商業不能預售,有的配套功能必須在給華聯公司轉讓后仍然保留,高度復雜,需要經過多方協調,準備大量相關資料,涉及市區十幾個相關管理部門和審批環節……這些大量復雜困難的工作,如果沒有一種執著的工作作風,沒有前赴后繼、不怕挫折、百折不撓的精神,是絕對不能完成這些審批工作的。

第三條線索,就是方案及施工圖設計。

整個設計工作涉及多個有商業設計經驗的設計公司:外方方案設計公司、專業機電暖通方案咨詢公司、國內施工圖設計公司、機電專業施工圖優化公司、地鐵設計公司、消防設計公司……既要保證規劃審批的順利通過,也要滿足最終購買方的使用合理性,更要保證我公司的結利要求。

我們有序組織,統一籌劃,并在最終實現的設計中完成了多處亮點設計:與地鐵出入口的無縫接駁、增加地下停車位、充分合理利用限高、最大實現商業價值等,都大大有利于該商業項目的價值實現,有利于我們與華聯公司的合作轉讓。

要把幾條線索(商業、招商、談判、付款、前期手續、證照辦理、設計圖紙等)都能理順,確保各項工作按期完成,就必須有很好的組織協作和工作協同,否則這項工作幾乎就是不可能完成的。我認為,2010年到2011年北京公司三區商業這項工作完成得相當出色。

還有一個場景,我特別想說,也是記憶深刻的:

2011年下半年,由于華聯公司幾次付款都沒有到位,北京公司全體員工半年績效都沒有發。年底的最后一天,12月31號,也是為了北京公司的考核完成,為了我們應該取得的購房款,我們采取了非常規的工作方法去催款——

一大早我就來到華聯辦公室,告訴他們"錢今天必須支付","如果不到,我沒法面對全體員工,也沒法回去"?;八涫欽餉此?,但是公司領導在中間還是有一些電話的協調。最后在下午2點半,由于各種協調以及工作的認可,同時也是為了保證項目的順利實現,以繼續合作的態度,我終于拿到了我們應該拿到的購房款。

當時真是百感交集!我拿到支票,走出華聯大廈,開車回公司的路上,大街上已經到處洋溢著過節的氣氛。眼淚就在眼眶內,這兩年,三區商業完成任務過程真的很辛苦,嘔心瀝血,忍辱負重,堅持、堅韌。但是我們的努力有了回報,我們對得起自己的心血付出,我們做到了自己應該做到的。

盤活"青年路"

剛才說了常營三區,下面說一說青年路轉讓項目。如果把剛才說的常營三區商業的招商、談判、設計、規劃等各種手續的辦理,比喻成前期和營銷的大會戰,那么青年路項目的安全、順利轉讓,則應該比喻成一次快速、漂亮的殲滅戰。

青年路項目是2010年正式從投資發展部轉到北京公司的,當時計劃是常營項目結案后的后續項目。但是當時轉完了以后出現了一些新問題:第一,北京市對商改住的項目出臺了嚴格的審批管理制度,原來設想的產品定位和實現路徑都無法實現;第二,在無法明確拆遷總成本時,啟動拆遷盡早開工,后期風險不可控,所以造成這個項目停滯了一年多。因為這個項目畢竟沉淀了我們的一些資金,根據公司戰略調整的需要,柴總提出一定要用創新的方法,盤活這塊資產。

這個事情說是容易,做起來是什么樣,什么叫創新的方法,大家都不知道。后來在不斷的尋求合作、創新的過程中,找到了方法,既叫合作,也是轉讓。這是一種工作思路的創新,我覺得對天鴻今后的發展,包括對公司領導工作思路的轉變,是很有意義的。

咱們傳統的盈利方法,都是拿地蓋房子、賣房子,從而實現基本的銷售盈利。但由于存在了土地稀缺、土地增值的市場現象,所以就有了利用土地升值進行合作和轉讓、從而獲取利潤的方式。公司領導決定,用這種方式實現變現,這是以前沒有遇到過的,我認為這是一個工作思路和盈利模式的創新。這是第一點。

第二點,從企業文化或者工作作風上講,除了剛才說的"團結協作""不怕吃苦"的精神,在青年路項目上更多體現出一種"創新、高效"的工作作風。

創新,第一是剛才說的盈利模式的創新,第二是工作環節的創新。

因為國家規定嚴格控制土地轉讓,而且土地上還有一些地上物沒有拆遷完成,按規定,地上物沒有拆遷也是絕對不能轉讓的;同時,咱們獲取這個項目時也是跟別人合作,還有一部分股權在人家手里,咱們如果獨立處理,也會有股權上的一些風險。但是咱們公司的行業經驗和智慧是很豐富的,對政策的理解和把握也很專業,于是我們想到通過法律途徑實現土地過戶并且是合理過戶的路徑,然后逐步退出公司股權,從而實現土地溢價。

在整個合作過程中,地上物拆遷問題始終是最大難點和風險點,項目隨時有被國土部門認定涉嫌土地閑置的風險,政府也逐漸采取了更加嚴格的控制和嚴謹的管理。如果我們處理不好或不及時,很可能影響雙方合作的信心和土地被政府收回的風險。

所以,柴總對這項工作的要求就是快速、安全。

基于這個原則,我們對出現的任何一個問題,包括根據新政策帶來的應對,合作方與原來協議中的幾次不符,我們積極協調相關主管部門、各合作方,出現問題迅速尋找對策,以最快的速度,最短的時間,進行會議討論、文件起草和商務談判,進行最高效的工作。最終談判據理與妥協結合,控制風險與控制節點完成時間相結合,全過程做到快速、穩健,直至達成轉讓利潤的逐步實現。

因為這項工作是我直接負責的,直接對接柴總,所以印象特別深:每一次和柴總匯報不是周末,就是深夜,抓著柴總,柴總給了一些精神,然后連夜和前期部的同事們進行商務談判,進行文內起草。其實這個行業可能都是這樣,但在咱們公司體現得尤為明顯,就是沒有明確規定的工作時間,"需要工作"就是你的工作時間。

我舉這兩個例子,正是北京公司近兩年很成功的案例,也很好地反應了我們天鴻職工的優秀品質——第一個案例主要是團結協作、百折不回;第二個突出的是創新和執行力強。

對話:熱愛工作,享受工作

《天鴻》:我覺得這兩個例子舉得非常好,因為很多細節大家可能都不太了解。這兩個案例一說出來,大家還是會很有感觸的。我想北京公司作為身處本部、肩負開發工作的公司,大家肯定都很關注最近咱們前期的動向和成果。您能介紹一下嗎?

虞暉:首先我認為——行業的發展一定是有波折的,一定要經歷洗牌、整合,包括內部資源和外部資源。公司的發展、個人的成長,也一定是有波折的。雖然北京公司現在遇到了一些困難,暫時沒有后續項目、有一些人員的流失等等,但是困難一定是暫時的,不管是基于對企業的了解,對企業文化的理解,對公司領導的信任,說大點——對行業的未來走向、中國經濟的發展,我們都要有信心。

雖然由于種種原因,我們沒有獲取眼前的項目,但是不能因為不獲取項目我們就不去工作。既然是行業里的從業者,你就要去了解這個行業里的進展,政策變化、產品創新、競爭對手的進展、行業中領先的項目……這都是你必須的內容工作。所以我要求我的員工,包括要求自己,雖然沒有實質的獲取項目,但是你的學習就是你的工作,你要與這個行業一同與時俱進,這就是你的工作。

我們現在也對一些項目進行了研究和市場測算分析,進行跟進的談判,也包括對旅游地產、養老地產的學習,為公司轉型做積極準備。一旦有明確的獲取項目進展,營銷和前期工作一定是沖在最前面,對自身的要求要高標準。

第三件事,具體還有萬象住宅及華聯商業的收尾工作。今年年底和明年還有一些回款指標,包括華聯進駐以后我們的一些配合工作。

《天鴻》:在公司里總是見到您匆匆的身影和經常的笑臉,您如何處理工作和生活?自己的心態如何調整?

虞暉:熱愛工作、享受工作。對待工作和生活,我一直有良好的心態,也許是年紀閱歷的原因,無論順境、逆境,我的心態都能處理得很平和。人過四十,已然不惑,既有成熟的穩定,仍有熱情的沖動。

這個年紀的男人,心中更多的只有感激和責任:感謝這個時代、社會給與我們的機遇;感謝這個行業、公司給予我們發揮智慧的平臺;感謝領導、同事給予自己的信任和支持;感謝家人、朋友給予自己的珍愛和關懷。

所以,要承擔的責任必然也不少:回報社會,努力工作,關愛同事,珍惜親情。

我在公司的位置,我給自己的角色定義叫"承上啟下"——既要理解公司的發展戰略,及時傳遞給公司職工,又要理解關心基層職工的、訴求、焦慮;既要有團隊管理能力,要利用自己的工作經驗,有預見性,計劃性組織工作,也要身先士卒,身體力行,了解第一手信息,制定辦法才更有針對性。領導干部要勇于承擔責任,把困難留給自己,才能更好地帶領團隊。 我能深刻地認識到,在工作生活中,有時過程比結果更重要。所以,我們盡最大努力做到成功,即使不成功,也無怨無悔。挫折也是生活的一部分。

《天鴻》:您講了很多故事,包括您從前到后的一些事情,我覺得對于天鴻的文化是一脈相承的。您對天鴻有什么期待和寄語嗎?

虞暉:天鴻地產已經發展近20年,在社會中、在行業中,都已經認可這個品牌,所以應該更持久。我們要有堅定的信心,做好眼前的工作。

個人的成長離不開企業的發展,我覺得大家要把心態和思想統一好,上下一心,必斷其金。 我在這個團隊里也超過20年了,心里是真心的熱愛,有著深厚的感情。相信柴總,相信我們的企業文化。我一直認為:公司的成長,生產任務和經濟效益固然重要,但團隊建設、人才培養、企業文化,這些都是企業發展的真正內在動力和精髓,更重要。

我衷心希望也有信心,我們天鴻的未來會更加美好。

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