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北京樓市戶型變遷:戶型優化 永無止境
2013-1-16  字體:[]

業界專家詳解北京住宅市場戶型變化,認為戶型設計應根據最新的生活習慣重新進行優化

從"一人一張床"到"一人一間房"再到"小空間全功能",北京住宅戶型隨著社會經濟條件、國家住宅政策、規劃要求的變化不斷調整。多位業界專家均表示,針對客戶的生活習慣改變,戶型優化過程可謂"永無止境"。

從"一人一張床"到小空間全功能

清華大學建筑學院副教授、一級注冊建筑師周燕珉告訴記者,北京城市住宅的戶型發展先后經歷了以下幾個階段:上世紀50年代的建國初期,住房的目標是"一人一張床",戶型為合住型(幾家共用廚房、衛生間)。到了六七十年代,典型戶型為居住型(每戶一至二室),房間以睡眠功能為主;七八十年代為房廳型,走廊擴大為小房廳,家庭起居活動仍在臥室;90年代為起居型,居寢分離,起居室作為家庭團聚、娛樂、用餐等功能的活動場所獨立出來。1998年進入商品住宅時代后,套型結構大為改善。2003年以來,舒適型的大戶型設計風行,而2006年90/70政策出臺、2011年進入限購時代、保障房上馬等,使得中小戶型成為市場主流。

"小戶型的功能和空間還是應該多層次,戶型設計應多考慮可調節性。"周燕珉表示,比如在戶型中設置可拆改的隔斷墻,廚房中管井布置靈活,使住戶可根據居住需要分割和改造空間,重視儲藏空間設置等。

偷面積、錯層等只是方便營銷

"這些年,戶型設計的趨勢是越來越人性化,但很多時候仍是應付政策,或干脆外行蒙外行。"洲聯集團五合國際總顧問、總建筑師劉力表示,比如各種偷面積、偷層高,以及流行的錯層、躍層、空中別墅等"一錯再錯"的產品,雖制造了諸多新詞,但更多是為了方便營銷,并未帶來實際使用、設計上的增值。

劉力認為,近期住宅市場做精裝修房,配備舒適度、節能、恒溫恒濕等技術設備的比例漸大。但從設計上看,目前國內住宅產品戶型還并未擺脫"福利分房"時的設計思路,仍以傳統的"幾室幾廳"來區分產品、劃定比例,強調臥室、廳的數量,縮小輔助空間如廚房、走廊、廁所的面積,這和目前人們的生活習慣已不再相符,應該針對客戶最新的生活習慣重新進行優化設計。

【戶型回溯】

1、福利分房時代:起居室從無到有

"上世紀80年代初期,不少單位給員工提供住房,北京的普通老百姓開始從平房大雜院搬到樓房里。這也是福利分房時代的開端。當時分房都是按照干部級別分,不同級別對應不同的面積,普通職工則按家庭人口來配給。有些單位的房不夠分,還出現幾戶住一個大套間,幾家共用一個廚房的情況。"北京博地瀾屋建筑規劃設計有限公司總設計師曹一勇回憶說。

經歷過那個年代的中國建筑標準設計研究院執行總建筑師劉東衛也告訴記者,由于是國家撥款,所以北京市有一個統一的設計標準和面積限制,一居42平米,兩居56平米,三居73平米。最早為5-7層的磚混結構,后來為了節約土地,出現了部分塔樓。

曹一勇介紹,最初的戶型設計主要為居住服務,還沒有"廳"的概念,戶型也基本一樣:進門是一個窄窄的走道,走道兩頭便是臥室。后來也有把走道加寬變成了餐廳的,基本都是暗廳。但平時的起居活動都在較大的臥室中,還沒有起居室的概念。

據了解,當時這批住宅的圖紙作為標準進行推廣,叫做"八零住二"。

直到90年代初,隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高,對住宅的需求也發生了一些變化,福利分房時代也接近尾聲,戶型設計標準也發生了一些變化。

曹一勇說,以前的戶型設計只解決"住"的問題,因此臥室設計在南邊,而到了90年代,戶型設計開始有廳,起居室的概念逐漸產生,但仍是"南臥北廳"的局面。直到90年代末期,南廳的設計開始出現,并且普遍"大廳小臥",廳的面積達到13-14平米,而臥室則縮小為8-9平米。

2、商品房初期:從起居型轉向舒適型

"上世紀90年代住房改革剛啟動,商品房出現,但集體購房仍是主流。"周燕珉告訴記者,當時'公家'并不富裕,對住宅在建筑規劃、戶型設計上特別強調要節省。她回憶,那時很多設計競賽的評獎都以面寬小為主要優勝條件,目的是為了"節地",常用面寬往往壓到5米-5.4米,很多餐廳和起居室都在一個空間內。

1998年國家開始全面推行商品房政策,規定當年9月份后單位不能再集體購房分房。隨著住宅市場的競爭,套型設計也豐富起來。專家介紹道,"一人一間房"是這個時期的居住目標,顯著的特點是客廳面積增大,由暗廳改為明廳,功能上和餐廳分離。

"戶型設計從起居型向安居型轉變,餐廳、起居室、寢室都分出來了。"周燕珉介紹,當時一些好戶型的共同點是廚房、服務陽臺完善,三居以上設置兩個衛生間。

2000年開始,單戶住宅的面積迅速增加,主流戶型面寬漸擴大到7-9米,進深達12到13米,100平米左右的兩居、150-160平米的三居是主流產品。2003年后愈演愈烈,流行起更大套型和豪宅戶型。

據專家介紹,此時舒適型戶型成為主流,特點是面寬加大,空間通透靈活,動靜分區,有獨立的小門廳,公共或客用衛生間,主臥室功能細化,設衛生間、衣帽間,并注意干濕分區,設置有服務陽臺,儲藏間等。

某房企的資深設計師也介紹,2006年時北京市場上200多平米的大三居已很常見,有些項目甚至出現了300平米大兩居、450平米大三居的豪華戶型,后者面寬達20米以上,進深近18米,"開發商或許更多出于高利潤考慮,而非居住的功能區隔和舒適度需要"。

"整個住宅戶型呈現消費超前的傾向。"周燕珉表示,當時房價開始上漲,這種土地資源的高消耗引起了政府部門的重視,主要出于"節能省地"的考慮,對住宅市場具有深遠影響的"90/70"政策隨即在2006年出臺。

3、90/70政策后:打造小戶型舒適空間

2006年5月28日,國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》明確指出:"年度居住用地供應總量的70%,必須用于中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租房","套型建筑面積90平米以下住房所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上"。此為業界俗稱的"90/70"政策。

雖然業內不乏"一刀切"的質疑,但其對戶型設計立刻產生"顛覆性影響"。"90/70政策出來后,政府找我們做90平米以下戶型的可行性論證, 小戶型只能提高舒適度。"周燕珉回憶。據記者了解,由于南北方建筑差別較大,曾考慮增加建筑系數調節,但政府節能的目標堅決,不予批準。

專家介紹,以前經濟困難、分配房屋時期,小戶型為了"節省",很難考慮居住舒適度,如今中小戶型既要把面積壓縮、還要能保證功能,首先是壓縮面寬,減少中部的交通面積,廚房和衛生間的面積也要精確化,比如小衛生間干濕分區,功能分離,節約入口的空間。另外一個特點是主臥面積縮小,以保障客廳和其他功能區。比如90平米做三居,起居室約20多平米,餐廳約10平米,次臥11-13平米。因為以北京購房者的偏好看,次臥一般不能小于10平米。

此外,為了顯得起居室的空間大,餐廳和起居室又合在了一起,成為小戶型的"規定動作"。同時,由于飄窗不計入容積率中,且顯得空間大,開發商較有動力,很多住宅項目開始流行各種飄窗設計。一些項目的窗臺設計做得較寬,使飄窗面積達到十幾平米,能當一個小床,當作贈送面積也能起到促銷的作用。

隨著"90/70"政策在2009年前的嚴格執行,以及房價在2007年、2009年、2011年經歷了三輪暴漲,90平米以下的中小戶型成為當前樓市的主力產品。據中國指數研究院統計,北京90平米以下住宅成交比重持續攀升,從2007年的23.7%增至2011年的47.5%。

4、限購后:戶型設計精準對接不同需求

從2010年開始的最新一輪調控政策,因為嚴厲的"限購"、"限貸"政策,打擊了投資投機客群,北京樓市基本成為自住型需求的市場。而開發商設計戶型時,更加重視自住型客群的居住需求。

亞豪機構市場總監郭毅認為,限購導致的客群變化,以及價格提升后對購房者消費能力造成的制約,緊湊、實用性戶型更加符合廣大剛需客群的需要。70-80平米的微兩居、90平米的小三居都是這一階段比較受歡迎的產品。

實際上,包括萬科、保利、綠地、金地等品牌開發商的剛需樓盤,90平米小三居的戶型變得十分常見,既能滿足"一步到位"短時期不用換房的需求,總價也比此前120平米的大三居低了不少。

而限購也使購房人選擇更謹慎,更珍惜手中的"房票",選擇"一步到位"的改善房。"改善性需求也是一種剛性需求。"曹一勇認為,隨著家庭成員的增加,以小換大、以舊換新等升級置業的客群也是限購后不容小覷的一個購房群體。而不少開發商主打"改善"牌,設計出了一批針對剛性改善性需求的,戶型面積在90-150平米的升級戶型。

而對于舒適性的改善性需求,則有200平米以上的城市豪宅、別墅等產品能滿足其需求,并延展出房屋的其他功能,比如別墅作為會所的社交功能等等。

曹一勇認為,住宅的設計越來越精細化,比如廚房增加了中廚西廚兩種,重視儲藏空間的設計,飄窗的出現等等,不僅滿足居住需求,還滿足現代生活多種多樣的需求。產品設計也越來越多樣性,既有滿足剛需的小戶型、過渡性住房的LOFT,也有符合改善的中戶型,還有舒適的、奢侈的大戶型。建筑形式有塔樓、板樓、板塔結合、各種別墅等等,現在的戶型設計百花齊放,已經實現了無縫連接,不同的需求都能在市場中找到自己想要的。

【趨勢談】

精細、實用是戶型設計趨勢

北京樓市的發展歷史,也是北京戶型設計的演變史。對于北京戶型未來將如何發展,曹一勇認為,現在戶型品種十分豐富,未來將朝著更精細化的方向發展,與人們的生活需求想契合。設計師們也將從人們的需求出發,研究出符合購房人需求的房子,并且不排除一些精神上的需求。比如現在不少人懷念大雜院時代的鄰里關系,設計戶型時增加鄰里之間的互動平臺。如現在已有別墅采用合院設計,四棟合圍而建,中間留出幾百平米的公共空間,可以供鄰里休息、小孩玩耍,也可增進鄰里之間的關系。

對于未來"好戶型"的設計建議,曹一勇認為,首先戶型設計上要滿足通風、采光、日照等要求,其次,進一步合理利用樓盤面積容積率,增加樓間距,做好景觀環境等。另外要考慮節能環保等要求。

亞豪機構市場總監郭毅則認為,實用是房屋設計不變的話題,而現在北京面臨土地少的問題,緊湊、功能全的實用戶型將是未來的趨勢。

【見證者說】

小戶型設計水平顯著提高

●清華大學建筑學院副教授周燕珉

改革開放前都是分配住房,注重公平問題,為了省面積,規定了70平米做三室,50平米做兩室等,更早前還合用衛生間。這些磚混結構建筑雖不便改造,但板樓公攤很小,所以居住面積、通風采光都還算可以。商品房市場啟動后,戶型上怎么好賣怎么做,比如起居室3.6米-3.9米的面寬較好賣。2000年以后大戶型、豪華居所的風愈演愈烈,當時土地價格慢慢上漲,小戶型也需一套廚房、衛生間,大戶型相對成本低,賣得還快,利潤較多。現在保障房上馬,小戶型設計水平顯著提高。

在設施設備上,現在普遍都考慮了冰箱、洗衣機等電器的專門位置,但仍然沒有充分考慮儲藏、室內為老人考慮的無障礙設計不夠等問題,前期不規劃好,使得后期很難改造。

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